「中化岩土」伪造假合同,假流水做账,围剿商业贷款,乱进楼市

股票资讯  2021-04-03 13:21:10

贷款以经营的名义,然后变成了房地产市场,这种经营正在全国集中。3月26日,银监会、住房和城乡建设部、央行联合发布《关于防止经营性贷款非法流入房地产行业的通知》(以下简称《通知》),完成调查的期限设定在5月31日前。

疫情过后,在信贷资源向小微企业倾斜的背景下,2020年家庭经营性贷款大幅增加,本外币家庭经营性贷款余额增加2.27万亿元,达到13.62万亿元,增长20%。其中,有多少违规行为流入了楼市?

商业贷款非法流入房地产市场今年并不是新现象。三部委都明确了加强贷款审批的要求,但似乎还是难以摆脱“防不胜防”的命运。尤其是当贷款给小微企业成为银行的“政治任务”时,如何取得平衡就成了银行的两难境地。

利率低于抵押贷款

经营性贷款,即经营性贷款,包括个人经营性贷款和企业流动资金贷款。“非法流入房地产市场的经营性贷款多为个人经营性贷款,以个人名义发放,以房地产抵押,用于其法人、股东或实际控制人的经营活动。这类贷款一般在银行归为个人业务。”一些银行家告诉《中国新闻周刊》。

根据央行公布的人民币贷款投资统计,与企业(机构)贷款相比,家庭部门贷款是指个人贷款,分为家庭消费贷款和家庭经营贷款。在以往的调查中,一些地方对个人商业贷款的针对性更强。例如,1月底,北京银监局要求其银行对2020年下半年以来新增个人业务贷款的合规性进行全面自查。

商业贷款因其利率低、寿命长、额度高,越来越受到房地产投机者的青睐。

“2017年9月限制消费贷款,贷款限额100万元,期限10年。此外,利率高得多,导致每月消费贷款供应非常高。”广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源解释为何流入楼市的经营性贷款现象增多,称经营性贷款正好相反,额度较高。虽然寿命不长,但是还款方式可以先付息再还本,所以月供不高,最重要的是利率低。“经营性贷款利率比抵押贷款低,比消费贷款低很多。”

荣360数据研究所发布的数据显示,2021年1月,首套房贷平均利率为5.22%,第二套房贷平均利率为5.53%。“经营性贷款利率一般低于5%,一年期贷款利率甚至低于4%。”前述银行家告诉《中国新闻周刊》。

“除享受小微企业贷款利率的利率外,经营性贷款的贷款额度大多在300万元以上,还款期限比一般企业贷款长,可达5年以上。”一个股份制银行的人告诉中国新闻周刊。广东住房政策研究中心首席研究员李在接受《中国新闻周刊》采访时表示:“为了避免高评价、高商品,在实践中,住宅贷款可以达到评估值的70%,商业地产可以达到评估值的50%。”

2021年初,各地开展的调查不再“无果”。3月中下旬,广东、深圳、北京先后公布调查结果:广东发现涉嫌非法流入楼市2.77亿元,涉及920户;深圳调查范围15.4万,经营贷款业务1771.71亿元,涉嫌违法贷款21笔,对应5180万元;在北京,发现涉嫌非法流入当地房地产市场的个人商业贷款金额约为3.4亿元,约占商业贷款自查业务总额的0.35%,这是自查的结果。经当地监管部门专项检查发现,涉嫌非法流入房地产市场的信贷资金约为3000万元。

与经营性贷款金额相比,三地查出的非法流入楼市的比例极低,一般认为低于想象的非法流入金额。一些受访银行家认为,这可能与调查难度有关。

违规行为难以防范?

“我们要求超过300万元的经营性贷款必须委托支付,款项将通过合同、发票等方式直接发送到与申请公司有业务往来的另一家公司的公司账户。如果要打申请公司的账户,有严格的条件。”前述股份制银行的人告诉《中国新闻周刊》,这是为了确保贷款用于实际操作。

委托付款是为了降低贷款被挪用的风险。简而言之,它意味着不将贷款资金支付给借款人,而是支付给借款人的贸易伙伴。

经营性贷款资金非法进入楼市时,一般是先全款买房,再进行房产抵押,取出经营性贷款。因此,在今年前后的调查过程中,全款购房成为关注的对象。例如,自1月底以来,北京市对房地产市场热点地区的交易案件进行了全面调查,主要针对购房者及其直系亲属最近在整个购买过程中申请使用商业贷款的行为。

随后,北京银监局和央行管理部要求银行对近期申请个人住房抵押贷款或购买住房的客户审慎发放个人业务贷款。三部委发布的通知进一步明确了“近期”的时间范围。对于成立时间或股权转让时间不足一年的借款人,以及持有抵押财产不足一年的借款人,应进一步加强借款人资格审查,对工商登记、经营、纳税等各项信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审查。

但并不一定意味着申请经营性贷款接近购买时间,所以要查一个经营性贷款最后用在哪里。如前所述,经营性贷款通常是委托支付的,因此往往通过多个虚假的经营合同和多次支付流入楼市,资金往往在多个公司的账户之间流动。“有些小微企业名下有很多公司。来来回回是常事,还有中介成立空壳公司做好流水和会计。”前述银行家告诉《中国新闻周刊》。

在非法经营贷款流入楼市的过程中,确实形成了灰色产业链,一些“助贷”机构注册换壳公司,伪造假合同,做假账。

比如深圳官方报道了一个典型的涉及平安银行深圳分行的案例。其客户钟某于2020年3月16日一次性购买该房产,次日成立企业,持股100%。持有该房产仅六个月后,他就向平安银行深圳分行申请了抵押贷款。贷款金额226万元,资金委托给张在农业银行的个人账户。当日,张共向刘等16人支付了217万元,其中向刘支付了178.77万元,经核实,为钟最后一次代买住宅楼付款。从这个案例中不难看出,经营性贷款并没有通过中牟直接流入楼市,而是多次在张和刘之间转手。在此过程中,深圳市Z房地产经纪有限公司为中牟购房、设立企业、贷款咨询提供“一站式”服务。

“资本中介和房地产中介在客户办理商业贷款的过程中都有很大的责任,但监管相当滞后。一方面,资本中介很少被监管,房地产中介参与金融业务,基本不受监管。该通知要求银行业建立资本中介黑白名单制度,加强审查和信用监管。同时要求住建部对房地产经纪人参与抵押融资业务建立相应的标准,使两个部门的监管合作真正做到“第一次建立。”李对说道。

“银行真的查不到,尤其是之前,只有银行出去的钱没有直接流入楼市,主要是为了保证申请人提供的合同和发票形式完整。”前面提到的银行家告诉记者,更多的是事后监管,他们是在检查了房地产的非法流入后才贷款的。

这份通知还明确指出,一旦发现贷款被房地产部门挪用,将立即收回贷款。此次深圳提前收回涉嫌违规贷款21笔,对应金额5180万元。

违规背后的小微企业贷款困境

本通知提出,银行业金融机构应对经营性贷款需求进行深入、实质性审查,根据借款人的实际业务需求,结合企业年度业务收入、资本流动等实际业务情况,合理确定信贷总量。并特别提到“对真实贷款需求的审查不应因为抵押充足而放松”。

换句话说,通知要求银行根据企业的实际经营需要来放贷,而不仅仅是根据抵押物,也就是房地产的价值来放贷。

李认为,过去房地产价格上涨明显,银行对贷款的第一还款来源,即企业的生产经营收入重视不够,转而依赖房地产的抵押物,这与贷款的三查制(贷前调查、贷后审查、贷后检查)相悖。

不关注企业的实际经营情况,而是依赖抵押贷款,这是银行审核小微企业贷款的尴尬背后。“只有大企业的信用贷款,也就是无担保的信用贷款,银行会严格按照业务操作审批,而小微企业的贷款,根本就是房贷。”前述银行家告诉《中国新闻周刊》,在审批个人业务贷款时,除了个人信用信息和企业信用信息外,还会关注企业的经营状况,如财务报告和银行流水等。“不过这些都是比较假的,小微企业的数据可能是专门做的,所以房产一定要抵押,不然根本不会批”。

换句话说,抵押房产是银行确保贷款安全的关键。“在房地产抵押成为个人商业贷款‘标准’的情况下,在一线城市做这种业务风险较小,因为抵押房地产在其他城市的风险不低。”有的银行账户经理甚至问:“根据经营情况,有多少小微企业可以获得贷款?对银行来说,房地产确实是一项非常安全的资产。”

在信贷资源向小微企业倾斜,同时降低利率的需求下,银行在审查贷款时寻求更安全的资产作为抵押品似乎是不可避免的。

“商业商品之所以能流入房地产市场,之所以能渡海,信用审查能通过,让贷款三查流入形式,并以实体经济贷款的幌子进入房地产市场。主要原因在于银行内部的财务经理和客户经理。配合外部资金中介和房产中介共同集资。”李对说道。

但从银行的角度来看,一些客户经理直言不讳地表示,即使知道有人挪用业务贷款买房,银行也愿意放贷。毕竟北上广深有房产做抵押,比其他贷款安全多了。

“其实有一种自下而上的做法,就是在考核公司经营业绩的时候,不要只打印流水证,要查税。”郑大元告诉《中国新闻周刊》,这将提高欺诈成本,吞噬房地产投机的利润。“业务流证明只能通过转账的方式制作,但是交税的时候要交真金白银和白金。”

“其实有些小微企业处于亏损状态,根本不需要交税。”前面提到的银行客户经理直言不讳地表示,这可能会伤害到一些有实际需求的企业。

多名接受采访的银行账户经理告诉《中国新闻周刊》,目前收紧个人商业贷款主要体现在三个方面,一是营业执照的注册时间,二是抵押房产发放房产证的时间,三是真实的经营情况,“依靠新的营业执照和房产证申请商业贷款比较困难。”

在加强商业贷款审查的意图明显的情况下,上述银行家认为,这可能导致借款人的借款成本增加。“申请贷款本来很容易,但现在即使是一些有实际需求的借款人也需要包装材料。银行个人业务贷款业务量下降,很多人因为担心不符合条件而产生明显的观望情绪。”

针对通知是否会影响企业和个人的合理融资,相关部门负责人强调:目前,部分商业贷款被非法挪用到房地产行业,在一定程度上挤压了实体经济的信贷资源。对这种违规行为进行严肃治理的通知将释放更多的信贷资源,为实体经济的发展服务,促进金融与实体经济的良性循环。

“调查更多是基于调控房价的考虑。从金融风险来看,这些贷款的风险基本可控。”上述银行家表示,在地方当局发现的非法流入房地产市场的商业贷款数量有限的情况下,发起全国性调查,更多的是一个警告信贷资金将不再非法流入房地产市场的例子。

中国新闻周刊,2021年第12期

编辑/范红伟


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